Tài chính và pháp lý tiếp tục thách thức thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 5 giai đoạn thăng trầm

Tại hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES - 2024), ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, trong 30 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 5 giai đoạn chính đó là: khởi đầu; định hình; tăng trưởng; biến động; thách thức.

Cụ thể, trước năm 2009 được đánh giá là giai đoạn "khởi điểm", thời điểm thị trường bất động sản manh nha hình thành với hành lang pháp lý từ Luật và môi trường vĩ mô thuận lợi. Tuy nhiên, thị trường nhìn chung chưa chịu nhiều tác động từ kinh tế vĩ mô và bắt đầu xuất hiện các tòa nhà hạng A và các chủ đầu tư nước ngoài.

Năm 2007 được coi là dấu mốc quan trọng của thị trường bất động sản khi Việt Nam gia nhập WTO, giúp thúc đẩy dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng mạnh. Cụ thể, từ 8,5 tỷ USD năm 2007 tăng lên 23,6 tỷ USD năm 2008 và đến năm 2009 đạt 21,5 tỷ USD.

Trong giai đoạn này, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn hình thành và phát triển với các dự án mới ra mắt nhận được sự quan tâm lớn của người mua và nhà đầu tư.

Tiếp đó, giai đoạn "định hình" (2009 - 2012), thị trường bất động sản bắt đầu phải ứng phó với những biến động đầu tiên, khơi nguồn từ cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008 tác động tới kinh tế toàn cầu trong đó có Việt Nam.

Trong giai đoạn này, tín dụng bất động sản giảm, lãi suất tăng mạnh. Cuối năm 2010, lãi suất huy động vọt lên mức kỷ lục 18%/năm. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản vô cùng khó khăn khi mất thanh khoản và giá giảm liên tiếp. Lượng hàng tồn kho bất động sản đã tăng từ 108,4 nghìn tỷ đồng năm 2009 lên 192,7 nghìn tỷ đồng năm 2011.

Tuy nhiên, những khó khăn của thị trường cũng giúp thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém, làm ăn chộp giật. Và trong bối cảnh người mua nhà mất niềm tin vào thị trường, nhiều kênh thông tin bất động sản trực tuyến đã ra đời để cải thiện tính minh bạch.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thách thức

Sau cơn "bạo bệnh" thị trường bất động sản dần hồi phục, bước sang giai đoạn "tăng trưởng" (2013 - 2019). Những doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua giai đoạn thanh lọc tạo được chỗ đứng và uy tín trên thị trường. Cùng với đó thị trường xuất hiện thêm nhiều ông lớn bất động sản như VinGroup, CenGroup,… với nhiều dự án chất lượng, dần lấy lại niềm tin của người mua nhà. Đây cũng là giai đoạn thị trường bùng nổ nguồn cung dự án mới, mang lại nhiều lựa chọn cho người mua nhà.

Trong giai đoạn này, năm 2017 - 2019 là thời điểm thị trường thăng hoa, phát triển đồng đều ở hầu hết các phân khúc. Đây cũng là thời điểm nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện như shophouse, condotel, officetel… Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư ngoại.

Ông Bạch Dương cho rằng, đến giai đoạn này, ba bộ luật mới gồm Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã định hướng cho thị trường, ghi nhận cải thiện tích cực.

Bước sang giai đoạn "biến động" (2020 – 2021),  đại dịch Covid-19 đã tác động sâu rộng tới kinh tế, xã hội trong đó có thị trường bất động sản. Đại dịch làm thay đổi hành vi, thói quen của người tiêu dùng khi ngày càng quen với mua sắm trực tuyến. Các sự kiện giới thiệu, mở bán dự án cũng được tổ chức trực tuyến.

Sự bắt nhịp kịp thời của các doanh nghiệp bất động sản và lực lượng môi giới giới giúp giao dịch trên thị trường không bị gián đoạn mà vẫn tiếp tục với nguồn cung tăng và được cao cấp hoá. Trong đó, cơ cấu lượng tin đăng loại hình bất động sản hạng sang (giá bán 80 triệu đồng/m2 trở lên) đã tăng từ 4% vào quý I/2020 lên 10% vào quý IV/2021. Giai đoạn này cũng ghi nhận sự tăng trưởng "nóng" cả về nguồn cung và giá bán, với nhiều đợt sốt đất trên khắp các tỉnh thành.

Từ 2022 - 2024, thị trường bất động sản ở trong giai đoạn "thách thức". Từ tình hình kinh tế vĩ mô khó khăn, trong khi không ít doanh nghiệp bộc lộ yếu kém về tài chính và pháp lý. Siết pháp lý dự án, nguồn cung khan hiếm và giá cao cũng ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư và tâm lý thị trường.

Với thị trường bất động sản chưa minh bạch về thông tin, hiện người tiêu dùng bất động sản vẫn gặp không ít khó khăn trong quá trình tìm hiểu và lựa chọn. Đây cũng là thách thức dành cho các chủ đầu tư và nhà môi giới trong việc tìm kiếm khách hàng và xây dựng uy tín.

Ông Bạch Dương cũng cho rằng, biến động vĩ mô luôn giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam.

"Trải qua nhiều thăng trầm và biến đổi, từ những bước đi đầu tiên, thị trường đã không ngừng hoàn thiện, sàng lọc và hướng tới sự bền vững. Thị trường cần nhiều sản phẩm, dịch vụ đi sát với nhu cầu của người tiêu dùng để vượt qua các thách thức hiện hữu để hoàn thiện và ổn định", ông Bạch Dương chia sẻ.