Doanh nghiệp địa ốc vẫn chật vật trên đống tài sản, dự án gần 1.900 tỷ đồng bị đối tác ép bán 900 tỷ đồng

Thị trường địa ốc chưa vơi hết khó khăn, nhiều doanh nghiệp tiếp tục hành trình tái cơ cấu nên nhu cầu bán dự án vẫn diễn ra khá sôi động.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc "chật vật" trên đống tài sản

Trong cuộc trò chuyện mới đây của người viết với đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, vị này cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay với doanh nghiệp là không tìm ra được dòng tiền nào khác ngoài nguồn tiền tín dụng, hoặc vay mượn đâu đó để cầm cự.

Ông cũng cho biết doanh nghiệp đang có nhiều dự án, nhưng ngặt nỗi các dự án bị vướng mắc pháp lý không thể tháo gỡ nên muốn triển khai kinh doanh hay muốn bán dự án cũng không thể.

"Có dự án của chúng tôi đã đội vốn tới 1.900 tỷ đồng nhưng sau nhiều lần bàn bạc, đối tác ép về mức giá 800 tỷ, rồi 900 tỷ đồng nhưng giá này thì sao bán được", người này than thở.

Câu chuyện doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng "tiến thoái lưỡng nan" như trên đang ngày càng phổ biến, khi sự khó khăn của thị trường chưa chấm dứt.

Chẳng hạn tại LDG Group, hồi tháng 9/2023, doanh nghiệp này đã thông qua nghị quyết, thực hiện phương án hợp tác phát triển dự án, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng cổ phần đang sở hữu hoặc công ty con đang sở hữu, để giải quyết nhu cầu về tài chính phục vụ cho việc thanh toán các khoản nợ trái phiếu, nợ ngân hàng, đảm bảo nguồn tài chính để phát triển dự án.

Theo đó, Công ty CP Đầu tư LDG muốn bán dự án Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà ở Đà Nẵng, khu chung cư lô C1 ở Bình Dương và các tài sản, dự án khác để trả nợ trái phiếu, nợ ngân hàng.

Trong năm 2023 vừa qua, thị trường cũng ghi nhận nhiều thương vụ M&A đình đám.

Chẳng hạn, mới đây "ông lớn" Hưng Thịnh cũng bắt tay với Marubeni - tập đoàn thương mại đầu tư đa ngành lớn nhất Nhật Bản. Hai bên hợp tác đầu tư phát triển một dự án tọa lạc tại trung tâm hành chính mới TP. Thủ Đức, tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng.

Hoặc, tháng 7/2023, Gamuda Land Nam Viet Investment Co. Ltd, công ty con của Tập đoàn Gamuda Berhad Malaysia, chi khoảng 316 triệu USD (khoảng 7,2 nghìn tỷ đồng), để mua 98% vốn Công ty CP Bất động sản Tâm Lực.

Thông qua thương vụ thâu tóm này, Gamuda sở hữu dự án có tên thương mại The Riverdale, diện tích 3,7 ha, tọa lạc tại phường An Phú, TP. Thủ Đức (nay đổi tên thành Eaton Park). Gamuda dự định phát triển khu đất này thành một dự án cao tầng hỗn hợp bao gồm 1.968 căn hộ độc quyền, 12 căn penthouse, 51 cửa hàng tại khối đế và 21 căn shophouse ở cả 6 tòa tháp cao 40 tầng.

Tháng 5/2023, liên danh giữa Keppel Land (một đơn vị thuộc Tập đoàn) và Keppel Vietnam Fund (một quỹ tư nhân của Tập đoàn) chi gần 3,2 ngàn tỷ đồng để mua 49% cổ phần trong 2 dự án của Khang Điền.

Bên cạnh các thương vụ nổi bật trên, hoạt động M&A 2023 cũng sôi động với nhiều thương vụ đáng chú ý khác như SkyWorld Development Berhad (Malaysia) mua 2,060 m2 đất tại quận 8, TP.HCM, từ Công ty CP Thuận Thành với giá 14,3 triệu USD để phát triển dự án bất động sản nhà ở; Tập đoàn Saigonres (Việt Nam) đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của Công ty CP Đức Nhi, trở thành chủ sở hữu của 1 lô đất diện tích 7.700 m2 tại quận Tân Phú, TP.HCM…

Doanh nghiệp nước ngoài đang "làm chủ cuộc chơi"

Tại sự kiện M&A Vietnam Forum 2023, ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc KPMG Việt Nam và Campuchia, nhận định 10 tháng đầu năm 2023, nhà đầu tư trong nước chuyển sang thế phòng thủ để đánh giá lại chiến lược của mình. Chiều ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm lĩnh cả 5 vị trí top đầu về giá trị giao dịch M&A.

Trong đó, Nhật Bản, Singapore, Mỹ tiếp tục là những nhà đầu tư ngoại sôi nổi nhất, chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch được công bố.

Đặc biệt, trong số 5 thương vụ M&A lớn nhất kể từ đầu năm, có 2 thương vụ từ bất động sản. Điều này cho thấy dù còn nhiều khó khăn, bất động sản vẫn là tâm điểm và thu hút sự quan tâm của giới M&A, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài trong giai đoạn nhà đầu tư trong nước lui về thế phòng thủ.

"Trong 10 tháng đầu năm 2023, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ 2 về quy mô M&A, chiếm 23% trong 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường. Trong khi những năm trước thì con số này thấp hơn, chẳng hạn năm 2021 và 2022, bất động sản giữ tỷ trọng 17% và 16% về giá trị các thương vụ M&A", đại diện KPMG Việt Nam nêu.

Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM chia sẻ, đang có làn sóng ngầm M&A trên thị trường bất động sản, bởi thực tế có nhiều thương vụ do các bên chưa muốn công bố hoặc chưa chốt được giá cuối cùng.

"Theo tôi được biết, có nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trong quá trình cơ cấu thời gian qua đã bán rất nhiều tài sản là các dự án. Tuy nhiên, điều này sẽ rõ ràng hơn trong nửa cuối năm 2024 và các năm tiếp theo, khi các án dù không chính thức công bố chuyển giao nhưng được thay tên, đổi chủ", người này cho biết.

Còn Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra đánh giá, hiện số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản vẫn tăng mạnh với nhóm nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân xuất phát từ việc bên mua chiếm ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp, trong khi ở phía bán, các doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ quá nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý…

VARS cho rằng vẫn có trường hợp cá biệt do chủ dự án không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, đối mặt với nguy cơ "chết chìm trên đống tài sản". Vì vậy, các doanh nghiệp này phải bán tài sản, bán dự án để tái cấu nợ và bộ máy hoạt động. Đây cũng là cơ hội lý tưởng để khối ngoại thực hiện M&A dự án với mức giá "mềm" hơn.