HoREA kiến nghị sửa hàng loạt lấn cấn liên quan Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có góp ý gửi Quốc hội và Bộ Xây dựng liên quan đến một số vấn đề còn "lần cấn" của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).  

Nên để "đơn vị phát triển" nhận ủy quyền bán nhà tại dự án

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án.

Tuy nhiên, quy định trên chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép chủ sở hữu tài sản có quyền ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện quyền nhân danh bên ủy quyền. 

Bởi lẽ, hành vi ủy quyền của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, dự án xây dựng nhà ở là hợp pháp và là quyền của chủ sở hữu tài sản và ủy quyền là quyền dân sự.

"Trên thực tế, việc cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba mà nếu các chủ đầu tư này thiếu trách nhiệm, không quản lý, không kiểm soát chặt chẽ thì có thể dẫn đến tình trạng bên nhận uỷ quyền lừa đảo, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Tuy nhiên, không nên chỉ vì quan ngại trên đây mà quy định cấm tất cả chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền cho tất cả các bên thứ ba", ông Lê Hoàng Châu, nói.

Theo Chủ tịch HoREA, hành vi ủy quyền được của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, dự án xây dựng diễn ra thường xuyên trong thực tế và được kiểm soát hợp lý. 

Chẳng hạn như, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại A thuê nhà thầu B (cũng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) thi công xây dựng và thỏa thuận thanh toán bằng sản phẩm căn hộ của dự án A nên cả hai bên đều có nhu cầu ủy quyền và nhận ủy quyền để nhà thầu B chủ động bán sản phẩm được phân chia của dự án A.

Hoặc, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại A hợp tác với doanh nghiệp bất động sản B thông qua hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp tác kinh doanh và thỏa thuận phân chia sản phẩm của dự án A, nên cả hai bên đều có nhu cầu "ủy quyền" và "nhận ủy quyền" để doanh nghiệp B chủ động bán sản phẩm được phân chia của dự án A.

"HoREA nhận thấy, việc ủy quyền cho bên 'thứ ba' là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thì gần như không dẫn đến tình trạng chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, không quản lý, không kiểm soát chặt chẽ hoặc bên nhận ủy quyền lợi dụng việc ủy quyền để lừa đảo, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội", ông Châu nhận định.

Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định không cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án.

Phân cấp, giao Sở Xây dựng các tỉnh quản lý "lĩnh vực nhà ở” 

Một kiến nghị khác cũng khá quan trọng là việc HoREA cho rằng, nên phân cấp thẩm quyền và trách nhiệm cho Sở Xây dựng quản lý nhà ở trên địa bàn cấp tỉnh và có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng để phù hợp với Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay, khoản 4 Điều 37 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "Trường hợp bàn giao nhà chung cư thì tùy vào cấp công trình nhà chung cư, chủ đầu tư phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ".

Như vậy, theo quy định này và các quy định của pháp luật về xây dựng có liên quan thì tất cả các nhà chung cư là công trình cấp I và các nhà chung cư là công trình dưới cấp I nhưng thuộc dự án đầu tư "có quy mô lớn, công trình ảnh hưởng đến an toàn, lợi ích cộng đồng", thì chủ đầu tư cũng "phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương" là Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng).

"Quy định này được ban hành trước Nghị quyết 06-NQ/TW và chưa phù hợp với chủ trương thực hiện phân cấp và trao quyền mạnh mẽ cho các địa phương trong quản lý đô thị. Vì vậy, cần được sửa đổi để "luật hoá" chủ trương của Nghị quyết số 06-NQ/TW", ông Châu nói.

Hơn nữa, nếu khoản 4 Điều 37 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì sẽ dẫn đến tình trạng hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội đều phải được Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở.

Điều này có dấu hiệu "tập trung quyền" về các cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng, chưa phân cấp và trao quyền mạnh mẽ cho các địa phương.

"Đề nghị phân cấp thẩm quyền và trách nhiệm cho Sở Xây dựng quản lý nhà ở trên địa bàn cấp tỉnh và có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án nhà ở đến giai đoạn thực hiện dự án, kiểm tra công tác nghiệm thu khi hoàn thành thi công xây dựng công trình, thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở và công trình nhà chung cư đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật", ông Lê Hoàng Châu, kiến nghị.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị các quy định của Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Nghị định 15/2021/NĐ-CP, Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Thông tư 06/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng nên cần được xem xét sửa đổi để "luật hóa" chủ trương tại Nghị quyết 06-NQ/TW của Bộ Chính trị về "phân cấp và trao quyền mạnh mẽ cho các địa phương trong quản lý đô thị".

"Với trường hợp có địa phương cấp tỉnh chưa tự tin hoặc chưa có đầy đủ năng lực để "quản lý đô thị" thì đề nghị các cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng có trách nhiệm hỗ trợ về chuyên môn", Chủ tịch HoREA kiến nghị.