Đây là một trong những "bất cập" từ kết quả của cuộc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm, được ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề cập trong kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ.

"Chùn chân"… sếu đầu đàn

Theo ông Châu, đẳng cấp vượt trội của Khu đô thị mới Thủ Thiêm trước hết là "vị trí vàng", là "Phố Đông" bên bờ Đông sông Sài Gòn với mục tiêu quy hoạch trở thành Khu Trung tâm mới của TP.HCM, trong đó có mục tiêu trở thành "Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực". Tuy nhiên, để thực hiện được các mục tiêu này thì phải thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài "sếu đầu đàn" từ các nước công nghiệp phát triển hiện đại trên thế giới.

"Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể là "rào cản" cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài của các nhà đầu tư nước ngoài "sếu đầu đàn" để thực hiện mục tiêu này", ông Châu nói.

Ngoài bất cập này, Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra hàng loạt các "vấn đề" khác có thể xảy ra sau cuộc đấu giá tỷ USD ở Thủ Thiêm.  

Cụ thể, giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TP.HCM.

Tuy nhiên, điều này cũng gây bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới "tạm nộp" tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh "ngồi trên đống lửa", nhất là đối với chủ đầu tư đã ký Hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng.

Nguyên nhân là vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá "khủng" mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.

Tiếp đó, giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm Q.1 có lợi cho các dự án "siêu sang", tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ "siêu sang" tại Q.1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành… "bình thường".

Nguy cơ "đánh vống" tài sản ở nhiều DN

Một quan ngại được HoREA chỉ ra là việc một số doanh nghiệp có thể "lợi dụng" giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp. Từ đó đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.

Cụ thể, giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm Q.1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại. Từ đó có thể được đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất cao hơn để được vay thêm, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính "nợ - có" của doanh nghiệp.

Hệ quả có thể dẫn đến "bong bóng" tài sản, nên các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây.

"Ví dụ: Lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này "được" định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu mà nếu được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp "mới"), thì có thể tạo ra "bong bóng" tài sản.

Vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng khi được "đánh vống" giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay "tiền thật" của ngân hàng và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị "rủi ro" do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay", ông Lê Hoàng Châu, giải thích.

Đặc biệt, giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể "gây khó" cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố và "gây khó" cho cán bộ công chức tham gia trực tiếp công tác xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại.

Bởi, khu đô thị mới Thủ Thiêm còn 51 lô đất với diện tích khoảng 79,3ha đủ điều kiện đấu giá, trong đó có 6 lô đất tại khu 2C thuộc khu chức năng số 1 bao gồm 02 lô được quy hoạch Trung tâm hội nghị triển lãm và lô 7.1 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng đủ điều kiện có thể đưa ra đấu giá vào đầu năm 2022.

"Giá đất trúng đấu giá quá cao vừa qua có thể làm cho cán bộ công chức "ngán ngại", sợ trách nhiệm, có thể làm cản trở việc tính "giá khởi điểm đấu giá" hoặc làm chậm thêm việc tính "tiền sử dụng đất" dự án bất động sản, nhà ở thương mại…", ông Châu đúc kết.