Hàng triệu tỷ đồng từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đổ vào bất động sản

Riêng trong năm 2022, dư nợ cho vay với bất động sản kinh doanh năm 2022 lên tới 825.000 tỷ đồng, trong đó tập trung lớn nhất vào các dự án xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở.

Một thống kê khác về thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) cũng cho thấy, tính đến cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu riêng lẻ hiện hữu của các doanh nghiệp bất động sản khoảng 419.000 tỷ đồng. Trong đó, có khoảng 50.000 tỷ đồng phát hành trong năm 2022 – dẫn đầu trong các nhóm ngành.

Như vậy, tính đến cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản "ôm" hàng triệu tỷ đồng nợ vay hai kênh tín dụng và trái phiếu, chỉ riêng năm 2022 cũng lên tới 870.000 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính quý IV/2022 cho thấy, tính đến cuối năm 2022, nợ phải trả của nhiều doanh nghiệp bất động sản gấp 4-5 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, một số doanh nghiệp có dư nợ vay ngân hàng tăng tới 300% - như chia sẻ của lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước trong hội nghị mới đây.

Có thể thấy, vẫn có lượng tiền "khủng" đang chảy vào lĩnh vực bất động sản. Thế nhưng, thời gian qua tình trạng dòng tiền cạn kiệt, tắc thanh khoản lại xuất hiện ở hầu hết các doanh nghiệp bất động sản. Điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ vỡ nợ.

Đánh giá về thực trạng hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc xếp hạng tín nhiệm, FiinRatings cho biết, trong 3 năm gần đây, hiệu quả vòng quay tài sản của doanh nghiệp bất động sản không đạt được như kỳ vọng và diễn ra trong một khoảng thời gian dài dẫn đến việc suy giảm hiệu quả hoạt động, gây áp lực lên hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như dòng tiền và cuối cùng là khả năng trả nợ của doanh nghiệp bị ảnh hưởng.

Thực tế, nếu nhìn lại giai đoạn năm 2015 - 2020, thị trường bất động sản đã trải qua chu kỳ tăng trưởng nhanh chóng. Điều này phụ thuộc vào giai đoạn tích lũy trước đó cộng thêm môi trường lãi suất ổn định ở mức thấp cho phép người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng dễ dàng hơn, đây là tiền đề để thị trường bùng nổ thanh khoản trong khoảng 5 năm trở lại đây.

Tuy nhiên từ khoảng nửa cuối năm 2022, khi lãi suất tăng vọt trong thời gian ngắn, ngay lập tức thanh khoản thị trường sụt giảm, khả năng hấp thụ thị trường kém. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong một thời gian dài dẫn đến việc thu hẹp khả năng năng tài trợ cũng như tái cấp vốn đối với những doanh nghiệp này.

"Việc suy giảm của thị trường này đã xuất hiện âm thầm và "manh nha" từ những năm trước. Tuy nhiên trong điều kiện kinh doanh bình thường nếu như không có quá nhiều yếu tố khó khăn thì những vấn đề trên sẽ không bộc lộ. Khi đại dịch Covid-19 bùng nổ, kéo theo đó là các vấn đề khác về kinh tế như lạm phát, chính trị khiến cho các doanh nghiệp không kịp trở tay, áp lực thanh khoản trong ngắn hạn đã gia tăng rất nhanh trong nửa cuối năm 2022, từ đó thị trường bất động sản trở nên u ám", Giám đốc xếp hạng tín nhiệm, FiinRatings phân tích.

Ai có thể cứu doanh nghiệp, thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay?

Trước mắt, để thoát khỏi tình cảnh vỡ nợ, theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia tài chính, doanh nghiệp bất động sản chỉ có các lựa chọn sau: Giảm sâu giá bất động sản, đưa giá nhà về mức phù hợp để kích thích dòng tiền từ người mua; liên doanh, liên kết để tìm thêm nguồn vốn bổ sung cho các dự án sắp hoàn thành, có sản phẩm đưa ra thị trường; với các dự án chưa khởi công hoặc không có khả năng hoàn thiện, buộc phải giảm giá để bán cả dự án; đàm phán với trái chủ để giãn nợ trái phiếu.

"Trong lúc này, doanh nghiệp phải chấp nhận nhìn vào thực tế, chấp nhận bán rẻ tài sản để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ và có vốn đầu tư, giữ uy tín, 'chờ thời' để làm lại", PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Nhấn mạnh, thị trường bất động sản sẽ cần những giải pháp để tạo nên "cú hích", ông Lê Hồng Khang - Giám đốc xếp hạng tín nhiệm, FiinRatings cho rằng, ngân hàng nên là trung gian kích thích dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản.

Theo đó, các ngân hàng hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản, bao gồm những chính sách tín dụng cho người mua nhà như giảm lãi suất cho vay, chính sách tái cơ cấu nợ cho phép giãn, hoãn nợ vay đến hạn phải trả trái phiếu doanh nghiệp và nợ vay ngân hàng.

"Các dự án đã có phê duyệt bổ sung, có pháp lý sạch là cơ sở để các ngân hàng thương mại giúp doanh nghiệp bất động sản giảm nợ, khoanh nợ, khoán nợ, cũng như có các khoản tín dụng bổ sung để doanh nghiệp hoàn thành dự án. Các ngân hàng nên đóng vai trò là tổ chức trung gian "kích thích" dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản", ông Khang nhấn mạnh.

Đây cũng là điều mà các doanh nghiệp bất động sản mong mỏi. Tuy nhiên, theo nhìn nhận của TS. Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia kinh tế, tín dụng dù có tác động rất lớn đến sự hồi phục của thị trường bất động sản, song không thể rót vốn "dễ dãi".

"Phải phân loại các doanh nghiệp có dự án tốt, có khả năng phục hồi. Chỉ các dự án này mới được ngân hàng ưu tiên rót vốn", ông Nghĩa nói.

Để tín dụng có thể "giải cứu" bất động sản, các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, các doanh nghiệp phải cơ cấu lại phân khúc, tập trung vào các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Đây là phân khúc thị trường có khả năng tiêu thụ tốt, dễ có phương án vay vốn khả thi. Dĩ nhiên, để làm được điều này, các địa phương phải tăng tốc tháo gỡ thủ tục pháp lý, cấp phép dự án mới.