Trái phiếu doanh nghiệp ngành bất động sản liệu có khả quan hơn trong năm tới?

Nhiều chủ đầu tư bất động sản có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ yếu

Theo báo cáo của CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), mặc dù doanh số bán hàng bất động sản (BĐS) tại Hà Nội và TP.HCM trong quý 3/2024 đã tăng mạnh 48% so với quý trước, nhưng thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn tài chính.

Một trong những thách thức lớn nhất là tình trạng nợ xấu và khả năng trả nợ yếu của các chủ đầu tư (CĐT).

Tính đến quý 3/2024, hơn một nửa CĐT có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ yếu, do sử dụng đòn bẩy quá mức để phát triển dự án trong giai đoạn 2021-2023 và tồn kho các dự án chưa hoàn thành. Điều này đã dẫn đến việc lượng bàn giao giảm và tác động tiêu cực đến doanh thu và lợi nhuận của các CĐT trong 9 tháng đầu năm 2024.

Số lượng CĐT có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ mức yếu tăng trong 9 tháng đầu năm 2024 (Nguồn: VIS Rating)

Ngoài ra, thị trường còn phải đối mặt với áp lực trái phiếu đáo hạn. Dữ liệu cho thấy, khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu của các CĐT sẽ đáo hạn vào quý 4/2024, phần lớn đã chậm trả gốc và lãi trong các kỳ trước.

Trong đó, khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý 4/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn BĐS như Vạn Thịnh Phát, Novaland,...

Số còn lại 9.000 tỷ đồng trái phiếu được phát hành bởi 11 công ty. Trong đó, các chuyên gia đánh giá 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao; chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn BĐS, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít.

(Nguồn: VIS Rating).

Kỳ vọng chính sách mới mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường bất động sản

VIS Rating cho rằng, hơn 20 nghị định/thông tư đã được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý 3/2024 trong quý 3/2024 để hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ đẩy nhanh việc phát triển dự án và bán hàng vào năm 2025.

Qua đó, các CĐT sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác.

Nhiều thông tư và nghị định hướng dẫn được ban hành để hỗ trợ thực hiện 3 luật bất động sản sửa đổi trong những tháng vừa qua (Nguồn: VIS Rating).

Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án BĐS cũng đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý 3/2024. Các chuyên gia kỳ vọng rằng năm 2025, các CĐT sẽ đẩy mạnh số lượng dự án mới, tạo động lực lớn cho doanh số và lợi nhuận của ngành.

Nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án BĐS dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong Q3/2024 (Nguồn: VIS Rating)

Bên cạnh đó, các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024 về việc giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới sẽ giúp kiểm soát đòn bẩy và giảm rủi ro tài chính, giúp tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022- 2023.

Với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền, các chuyên gia kỳ vọng các tỷ số bao phủ nợ của các CĐT sẽ dần được cải thiện, tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền.

VIS Rating nhận định: "Với những yếu tố tích cực từ các thay đổi trong chính sách và sự phục hồi dần của thị trường, ngành BĐS có thể hy vọng vào một tương lai phát triển bền vững và mạnh mẽ hơn".