Xây dựng đô thị vệ tinh, TP.HCM và Hà Nội không thể không phát triển theo TOD

TOD (Transit-Oriented Development) là phương pháp quy hoạch và phát triển đô thị thúc đẩy sử dụng đất cân bằng và hiệu quả bằng cách bố trí nhà ở, tiện ích công cộng, không gian thương mại và giải trí gần các nút giao thông công cộng đã được nhiều đô thị lớn trên thế giới triển khai và mang lại tác động to lớn trong phát triển đô thị.

Tại Việt Nam, TP.HCM và Hà Nội là 2 thành phố tập trung nhiều doanh nghiệp nhất Việt Nam. Đây cũng là hai thành phố đông dân nhất cả nước trong đó TP.HCM dẫn đầu với khoảng 9,5 triệu người (số liệu thống kê mới nhất) và mật độ dân số 4.513 người/km2; Hà Nội đứng thứ hai với dân số hơn 8,5 triệu người và mật độ dân số 2.556 người/km2. 

Nếu lấy tiêu chí 10 triệu dân làm chuẩn cho một siêu đô thị, TP.HCM sẽ trở thành siêu đô thị đầu tiên của cả nước và Hà Nội sẽ sớm theo sau. Áp lực về quản lý đất đai và phát triển hạ tầng vì vậy sẽ chỉ tăng lên nếu không được giải quyết thỏa đáng.

Là một trong những giải pháp phát triển đô thị bền vững, mô hình TOD đang được Hà Nội và TP.HCM ứng dụng với ưu tiên xây dựng các tuyến đường sắt đô thị để đảm bảo nhu cầu đi lại và giải quyết ùn tắc giao thông.

Tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) tại TP.HCM -- siêu đô thị đang phát triển mô hình TOD để kết nối hiệu quả với các đô thị vệ tinh. 

Theo quy hoạch, đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 8 tuyến metro, 3 tuyến monorail. Hiện tại, tuyến 2A (Cát Linh – Hà Đông) và tuyến số 3 (đoạn Nhổn – ga Hà Nội) đã vận hành. Trong khi đó, TP. HCM cũng dự định phát triển 8 tuyến metro, 1 tuyến tramway và 2 tuyến monorail đến năm 2030; trong đó, tuyến số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) với 3 ga ngầm và 11 ga trên cao gần đi vào hoạt động.

Bên cạnh bài toán tài chính, điểm chung trong phát triển đô thị ở các nước đang phát triển, phải được giải quyết, một số kinh nghiệm có thể rút ra từ các trường hợp thực tế đã được công ty tư vấn bất động sản Avison Young liệt kê.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết: "Phát triển TOD đúng cách đòi hỏi tầm nhìn rõ ràng và quy hoạch dài hạn, mức độ phối hợp cao giữa các bên và sự nhất quán trong mọi bước triển khai, từ các cơ quan cấp địa phương cho đến cấp vùng. Nút thắt quan trọng là tính minh bạch và xây dựng lòng tin giữa các bên liên quan, bên cạnh nguồn lực tài chính, năng lực và cam kết dài hạn".

Trong 1 phân tích để dẫn chứng, công ty này cho biết: chiến lược "Metro Vancouver" ở tỉnh British Columbia của Canada là một ví dụ.

Năm 2011, chính quyền Canada hoạch định một chiến lược phát triển vùng với tên gọi "Metro Vancouver 2040: Shaping Our Future". 

Chiến lược này nhấn mạnh việc tập trung phát triển các dự án TOD phức hợp xung quanh các đầu mối giao thông công cộng, xác định vị trí và cung cấp các hướng dẫn về thiết kế và xây dựng, nhất là ở những nơi có quỹ đất hạn chế.

Dựa trên quy hoạch tổng thể trên, chính quyền từng thành phố và các nhà phát triển bất động sản đã điều chỉnh chiến lược của họ, tái phát triển các khu đất công nghiệp và thương mại truyền thống thành các cụm phức hợp khép kín mật độ cao gồm nhà ở, bán lẻ, văn phòng và không gian công cộng. Các dự án này liên kết trực tiếp hoặc nằm gần các nút giao thông công cộng, như các tuyến đường sắt nhanh SkyTrain hay hệ thống xe buýt TransLink.

Ngày nay, Metro Vancouver trở thành khu vực đông dân nhất vùng Lower Mainland của British Columbia, có khả năng cung cấp chỗ ở cho hàng triệu cư dân mới mỗi năm nhờ quy hoạch và thiết kế hợp lý dựa trên ba trụ cột: kiến trúc, hạ tầng và tính bền vững.

Một ví dụ khác được công ty tư vấn Avison Young phân tích là dự án tái phát triển ga Shibuya tại Tokyo, Nhật Bản. 

Nhà ga Shibuya có tám tuyến đường sắt đi qua khu trung tâm và lượng hành khách hàng ngày khoảng 2,1 triệu người. Tuy nhiên, khu vực này thiếu không gian công cộng, ùn tắc, các đường chuyển tuyến phức tạp, thiếu sức chứa và có các tòa nhà xuống cấp. Tỷ lệ văn phòng trống ở Shibuya giảm, đẩy giá thuê văn phòng trung bình tăng nhanh hơn năm quận trung tâm của Tokyo.

Bên cạnh các thách thức kể trên là vấn đề ngân sách công hạn chế và nhu cầu sử dụng năng lượng bền vững. Vì vậy, việc tái phát triển nhà ga Shibuya cần hạn chế tác động đến ngân sách công.

Mô hình TOD được áp dụng cho dự án tái phát triển Shibuya và đang được hoàn thành theo từng giai đoạn với sự tham gia của cả khu vực công và tư gồm: Tập đoàn Tokyu, Tập đoàn Tokyo Land, Công ty Đường sắt Đông Nhật Bản và Công ty Tàu điện ngầm Tokyo. 

Việc tái phát triển nhà ga thành phố theo hướng tích hợp giúp cư dân và du khách dễ dàng tiếp cận nhiều không gian đô thị khác nhau, đồng thời biến các nhà ga không chỉ thành đầu mối giao thông công cộng mà còn là không gian đô thị tích hợp.

Singapore cũng là một ví dụ điển hình về phát triển mô hình TOD hiệu quả. Singapore đã tích hợp phát triển giao thông đô thị với thiết kế và quy hoạch không gian, tạo thành một cụm các khu đô thị vệ tinh bao quanh vùng lõi trung tâm, với mạng lưới đường sắt nối các khu đô thị này với các khu công nghiệp và trung tâm thành phố. Các khu đô thị vệ tinh này có đầy đủ tiện ích công cộng chung trong phạm vi đi bộ để giảm nhu cầu di chuyển tới khu vực khác cho các hoạt động hàng ngày của người dân.

Việc áp dụng mô hình TOD của Singapore cũng gồm nhà ở xã hội giá hợp lý tại các khu vực kết nối tốt. Các dự án phát triển chung xuất phát từ nỗ lực của cơ quan nhà nước và đối tác chính trong chuỗi giá trị của TOD như doanh nghiệp bất động sản, các bên cấp vốn, các đơn vị tư vấn pháp lý và xây dựng. Công tác quy hoạch đô thị và TOD chặt chẽ giúp tạo dựng lòng tin để các đơn vị phát triển và nhà đầu tư, cũng như nhà cung cấp công nghệ và đơn vị vận hành tham gia.

Hiệu quả của TOD được thể hiện qua nhiều khía cạnh. Một mặt, việc mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị cải thiện tính kết nối, tăng khả năng tiếp cận và giúp đi lại thuận lợi hơn. Mặt khác, nó giúp định hình các cộng đồng vệ tinh, có thể hiểu là những khu trung tâm mới ở ngoại ô.

Với các chủ đầu tư, chi phí phát triển ở vùng ngoại ô thường không quá cao. Nhờ đó, họ có thể cung cấp ra thị trường các sản phẩm bất động sản ở mức giá phải chăng hơn. Giá bất động sản thường có xu hướng tăng khi cơ sở hạ tầng và tính kết nối cải thiện, điều này thu hút sự quan tâm từ cả các nhà phát triển và nhà đầu tư.

Nhưng công ty tư vấn Avison Young lưu ý rằng để hiện thực hóa những điều đã đề cập ở trên, cần có kế hoạch và triển khai đồng bộ. Ngoài ra, cần có dự báo kỹ lưỡng về doanh thu và cam kết dài hạn để kêu gọi sự tham gia của các chủ đầu tư bất động sản, nhà đầu tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng, đơn vị cung cấp công nghệ, đơn vị vận hành…

Ông David Jackson nhấn mạnh thêm: "Hơn thế nữa, điều quan trọng nhất là đảm bảo truyền thông minh bạch để kết nối tất cả các bên liên và đảm bảo sự đồng thuận và cùng tham gia của họ trong suốt quá trình".