Doanh nghiệp bất động sản không "sợ" đòn bẩy tài chính?

Tại báo cáo cập nhật ngành, tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating nhận định ngành bất động sản nhà ở Việt Nam đã phục hồi trong nửa đầu năm với sự gia tăng nguồn cung và giao dịch nhà ở nhờ vào việc đẩy nhanh thủ tục pháp lý.

Dù vậy, VIS Rating lưu ý đến đòn bẩy của chủ đầu tư vẫn đang được duy trì mức cao, trong khi đó, dòng tiền hoạt động (CFO) và nguồn tiền mặt cải thiện nhẹ.

Nhóm phân tích chỉ ra, đòn bẩy sẽ tăng nhanh hơn dòng tiền hoạt động, làm suy yếu khả năng trả nợ của các chủ đầu tư , đặc biệt với những chủ đầu tư đang vướng pháp lý dự án.

Dữ liệu thống kê cho thấy, trong nửa đầu năm, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới. Đơn cử, VPI (54%), DIG (59%) và KDH (33%).

Tuy nhiên, đòn bẩy sẽ còn tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng đầu năm, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đã tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024.

"Hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như LDG, QCG và NVL", VIS Rating nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, nhóm phân tích cho biết, việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể.

Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao mức 44% trong quý 2/2024, trong đó các công ty có lượng tiền mặt hạn chế (ví dụ: CKG, NBB, QCG, KOS) có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất.

Ngoài ra, khoảng 105.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong 2025. Tuy nhiên, VIS Rating ước tính rằng khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi: phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây như NVL, Vạn Thịnh Phát và Hưng Thịnh.

Nhìn chung, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư đã được cải thiện trong 2024, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước.

Phát hành trái phiếu bất động sản mới trong 8 tháng đầu năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ và khả năng sẽ duy trì ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi sắp tới trong luật chứng khoán.

Theo dự thảo luật hiện hành, những thay đổi được đề xuất bao gồm yêu cầu bắt buộc về tài sản thế chấp đối với trái phiếu phát hành ra công chúng và trái phiếu phát hành riêng lẻ bị giới hạn chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức.

Trong 12-18 tháng tới, tổ chức xếp hạng tín nhiệm này kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển dự án mới và bổ sung vào nguồn cung nhà ở. Theo đó, dòng tiền sẽ cải thiện từ hoạt động bán hàng nhanh hơn, nhưng các chủ đầu tư sẽ phải huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới.