HoREA kiến nghị xác định giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay cả nước có 162 dự án BT trên cả nước rơi vào tình trạng đình trệ, dù nhiều công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc pháp luật chưa thống nhất về thời điểm tính giá đất thanh toán, trong khi các cơ quan nhà nước lại chậm ban hành quyết định giao đất.

Điều này khiến doanh nghiệp bị thiệt kép: vừa không được giao đất kịp thời, vừa phải chịu biến động giá thị trường khi thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính bị kéo dài. “Doanh nghiệp không thể gánh chịu thiệt hại do lỗi hành chính hay sự chậm trễ của cơ quan nhà nước”, HoREA nhấn mạnh.

Để giải quyết tận gốc, HoREA đề xuất Quốc hội quy định rõ giá đất của quỹ đất thanh toán dự án BT được xác định tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc ký hợp đồng BT. Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, quy định này phù hợp với tinh thần của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP) và Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời kế thừa nguyên tắc đã được áp dụng ổn định trong các dự án PPP nhiều năm qua.

Cách tính này không chỉ phản ánh đúng bản chất thỏa thuận đầu tư, mà còn giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp, hạn chế khiếu nại và tranh chấp phát sinh sau này.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98/2023/QH15 nhằm cho phép UBND TP.HCM được giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT mà không cần đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nếu dự án được ký kết đúng quy định pháp luật tại thời điểm đó.

Theo HoREA, cơ chế này vừa bảo đảm tính minh bạch, vừa không tạo kẽ hở “xin – cho”, bởi tất cả hợp đồng BT đều được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Minh chứng rõ nhất cho sự bất cập là dự án BT của Công ty CP Đầu tư MHL tại 448 Nguyễn Tất Thành (quận 4, TP.HCM). Dự án ký hợp đồng BT năm 2016, bàn giao công trình năm 2018 nhưng đến tháng 3/2025 mới được giao đất. Việc chậm trễ khiến doanh nghiệp gặp khó trong xác định nghĩa vụ tài chính, do các cơ quan chưa thống nhất về thời điểm tính giá đất.

Theo MHL, nếu áp dụng giá đất năm 2025 – thời điểm thị trường đã biến động mạnh – doanh nghiệp có thể thiệt hại hàng trăm tỷ đồng, trong khi Nhà nước cũng không đạt hiệu quả đầu tư như kỳ vọng.

Từ thực tế này, HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành nghị định mới tương tự Nghị định 91/2025/NĐ-CP, tạo cơ sở pháp lý thống nhất để giải quyết cho tất cả doanh nghiệp BT, tránh tình trạng chỉ một số trường hợp được hưởng cơ chế đặc thù.

Qua đó, HoREA đề xuất với hợp đồng BT đã hoàn thành và bàn giao trước ngày 1/7/2025, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nên được tính theo thời điểm ký hợp đồng BT. Với dự án chưa hoàn thành, phần khối lượng đã thực hiện tính theo thời điểm ký hợp đồng; phần còn lại tính theo thời điểm giao đất thực tế.

Theo HoREA, việc sớm thống nhất cách tính này không chỉ tháo gỡ vướng mắc kỹ thuật, mà còn góp phần phục hồi dòng vốn đầu tư hạ tầng theo phương thức PPP, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị bền vững.