Thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi

Đây là nhận định của ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, tập đoàn đầu tư VinaCapital.

Lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng ở Việt Nam vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái.

"Dù vậy, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024", ông Kokalari viết trong bài phân tích hôm nay (14/12) của ông về thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư, ông Kokalari cho biết.

Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung "Privia" đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán nhanh chóng.

Các dự án này đều nằm ở các địa bàn ngoại vi TP.HCM, là TP. Thủ Đức và quận Bình Tân. Trong khi đó, hoạt động giao dịch ở khu vực xa trung tâm thành phố hơn vẫn còn yếu.

Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại TP.HCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua (gia hạn thời gian ân hạn, v.v.) và các ưu đãi khác.

Phân tích của chuyên gia kinh tế từ VinaCapital cho thấy giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định.

Gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó nhưng VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024. Vì vậy, mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu.

Cuối cùng, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

Các chỉ báo sớm

Hai chỉ báo sớm được ông Kokalari đưa ra cho thấy giai đoạn khó khăn nhất nhất đã qua. Thứ nhất, khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây.

Thứ hai, một số dự án bất động sản cao cấp ở trung tâm TP.HCM và Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ quyền sở hữu rõ ràng. Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng (vì lãi suất huy động giảm) và mua bất động sản.

Theo dõi hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Việt Nam là một chỉ báo sớm hữu ích về giá cả cho các kênh đầu tư chính họ đầu tư hoặc dịch chuyển dòng tiền trong các kênh bất động sản, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng và vàng.

"Năm ngoái, các cá nhân có tài sản ròng cao (viết tắt là HNW) đã đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng 6 tháng vì lãi suất tại các ngân hàng uy tín vào thời điểm đó lên đến 10%. Khi các khoản tiền gửi có thời hạn này đến hạn vào đầu năm nay, các nhà đầu tư đã đổ tiền gửi đáo hạn vào thị trường chứng khoán thay vì tái tục các khoản tiền gửi với lãi suất thấp hơn nhiều," ông Kokalari phân tích.

Sự dịch chuyển đó là một trong những nguyên nhân đưa đến mức tăng 20% của VN-Index từ cuối năm 2022 đến tháng 8/2023, và mức tăng 50% khối lượng giao dịch bình quân lên mức 900 triệu USD/ngày trong thời gian đó.

Sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW khỏi ngân hàng để đổ vào cổ phiếu đã xảy ra khá nhanh vào đầu năm 2023. Đây là chỉ báo sớm hữu ích cho hiệu suất của VN-Index trong 6 tháng tiếp theo.

Trong khi đó, sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW vào bất động sản mất nhiều thời gian hơn, chủ yếu là vì việc mua tài sản vật lý không hẳn là một khoản đầu tư nóng, theo chuyên gia kinh tế của VinaCapital.

Quá trình tháo gỡ các vấn đề pháp lý

Đầu tháng 11, Chính phủ đã tổ chức nhiều cuộc họp cấp cao với các nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam để giải quyết các vấn đề đang cản trở thị trường bất động sản. Các bên đã xác định những vấn đề pháp lý là nguồn gốc của hầu hết các khó khăn hiện tại của ngành, và cho rằng các quy định pháp lý thiếu nhất quán hiện là vấn đề lớn.

Hai tuần sau, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo thành lập một nhóm chuyên trách của Chính phủ để giải quyết những vấn đề đó.

Cuối tháng 11, luật mới đã được ban hành để làm rõ một số vấn đề cụ thể như các lựa chọn chính xác mà các nhà phát triển bất động sản có để thực hiện nghĩa vụ của họ trong việc xây dựng nhà ở xã hội, và bao nhiêu tiền cọc được phép thu từ người mua nhà trước khi dự án xây dựng bắt đầu.

Ông Kokalari chia sẻ: "Nhờ tốc độ tháo gỡ các vấn đề pháp lý, nhiều người đang hy vọng rằng việc sửa đổi luật đất đai của Việt Nam sẽ giải quyết những nút thắt chính cản trở phát triển bất động sản, bao gồm việc xác định giá trị đất và các khoản phí nhà phát triển bất động sản cần phải trả cho Chính phủ".

So sánh Việt Nam với Trung Quốc

VinaCapital tiếp tục nhận được các câu hỏi từ khách hàng dựa trên các bài báo so sánh thị trường bất động sản của Việt Nam với Trung Quốc, nhưng các bài báo này dường như bỏ qua thực tế là tình hình ở Trung Quốc và Việt Nam hoàn toàn khác.

Ông Kokalari giải thích: Thị trường nhà ở của Việt Nam rất thiếu cung, vì vậy giá không giảm đáng kể vào năm ngoái khi lãi suất thế chấp tăng vọt, trong khi thị trường Trung Quốc quá thừa nguồn cung nên sẽ mất nhiều năm để giải quyết các bất động sản tồn đọng.

Sự khác biệt chính là Trung Quốc theo đuổi chiến lược dùng bất động sản là một trong những động lực tăng trưởng kinh tế chính trong nhiều năm, trong khi chiến lược phát triển kinh tế của Việt Nam tập trung vào công nghiệp hóa và tăng trưởng tiêu dùng trong nước.

Trung Quốc tăng trưởng kinh tế với tốc độ tăng trưởng GDP rất cao trong nhiều năm nhờ xây dựng các tòa nhà chung cư mới cộng với cơ sở hạ tầng cho các thành phố mới, vốn đòi hỏi mức đầu tư hàng năm rất cao. Điều này tạm thời thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khi việc xây dựng đó đang diễn ra. Do đó, bất động sản đóng góp rất lớn cho nền kinh tế của Trung Quốc (xấp xỉ 20%/GDP trong những năm gần đây, so với dưới 10% ở Việt Nam).

Hiện tại, nguồn cung nhà mà Trung Quốc cần trong tương lai gần đã được xây dựng, hoạt động xây dựng phải giảm xuống và đang gây ảnh hưởng đến tăng trưởng GDP.

Trung Quốc hiện nay có nguồn cung nhà quá lớn, ước tính 25% trong số đó trống rỗng. Ngược lại với tỷ lệ trống 25% của Trung Quốc, Việt Nam chỉ chiếm dưới 5% và đang không đủ nguồn cung mỗi năm để đáp ứng nhu cầu mua nhà của tầng lớp trung lưu.

"Chúng tôi ước tính rằng nhu cầu về các đơn vị nhà ở vượt xa nguồn cung ở mức 2-1," ông Kokalari cho biết về thị trường Việt Nam.

Thực tế hiện nay ở Việt Nam, nhiều dự án không thể đảm bảo vấn đề phê duyệt, khiến cho việc đảm bảo tài chính dài hạn cho các dự án cũng trở nên khó khăn.

Do đó, theo VinaCapital, ngành bất động sản trong nước không thể cung cấp đủ nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu được tạo ra bởi số lượng các hộ gia đình mới, tốc độ đô thị hóa và số lượng người gia nhập tầng lớp trung lưu.