Vì sao xu hướng tăng giá thuê bất động sản công nghiệp khó dừng?

Trong báo cáo "Asia-Pacific Horizon: Harnessing the Potential of Offshoring" (tạm dịch: Chân trời Châu Á-Thái Bình Dương: Khai thác tiềm năng vận hành kinh doanh ở nước ngoài), tập đoàn tư vấn bất động sản Knight Frank nêu ra 3 xu hướng và tác nhân chính thúc đẩy thị trường Việt Nam trong 3 năm tới.

Thứ nhất là nhân công giá rẻ.

Lực lượng lao động với chi phí phải chăng của Việt Nam là yếu tố chính để thu hút hoạt động của các công ty nước ngoài. Chi phí nhân công thấp hơn các nước phương Tây và Châu Á khác sẽ hấp dẫn các doanh nghiệp.

Nguồn nhân lực tay nghề cao và thông thạo ngoại ngữ tại Việt Nam là yếu tố thứ nhì.

Việt Nam có đến 96,1% dân số biết chữ, và đứng thứ 58/113 trong bảng xếp hạng năng lực tiếng Anh của người trưởng thành toàn cầu, đứng thứ bảy tại Châu Á theo bảng xếp hạng EF English Proficiency Index (EPI) 2023. Hãng tư vấn A.T. Kearney cũng xếp Việt Nam đứng thứ bảy trong Chỉ số Địa điểm Dịch vụ Toàn cầu (GSLI) về điểm đến outsource (sản xuất theo đơn đặt hàng) hàng đầu.

Tác nhân thứ ba là cơ sở hạ tầng không ngừng phát triển. Chính phủ xem đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là một trong những nhiệm vụ trọng tâm.

Knight Frank nhấn mạnh: Điều đáng chú ý là cơ sở hạ tầng ngành công nghệ thông tin và viễn thông không ngừng được phát triển.

Giá thuê bất động sản công nghiệp sẽ tăng tiếp

Dự báo về thị trường bất động sản công nghiệp của công ty tư vấn và quản lý đầu tư bất động sản CBRE cho thấy trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn tiếp tục xu hướng tăng.

Phía Nam, giá thuê đất công nghiệp một số thị trường như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước lên mức 189 USD/m2 (khoảng 4,7 triệu đồng). CBRE cho biết các nhà sản xuất trong và ngoài nước có xu hướng mở rộng ra các thị trường cấp 2 như Bà Rịa - Vũng Tàu hay Tây Ninh, nơi có quỹ đất công nghiệp dồi dào với giá thuê cạnh tranh.

Ở phía Bắc, giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương tăng 7,8% so với cùng kỳ, đạt trung bình 133 USD/m2 (khoảng 3,3 triệu đồng) cho cả chu kỳ thuê.

Theo nhóm nghiên cứu SSI Research của công ty chứng khoán SSI, nhu cầu BĐS công nghiệp tại Việt Nam năm 2024 vẫn cao vì vốn FDI tiếp tục chảy vào.

Theo SSI Research, CTCP Đầu tư Sài Gòn VGR (SIP) đang là doanh nghiệp có diện tích thương phẩm còn lại lớn nhất với hơn 1.087ha. Trong đó, KCN Phước Đông giai đoạn 2 (tỉnh Tây Ninh) hơn 787ha, sẵn sàng cho thuê 290ha; KCN Lê Minh Xuân 3 (TP.HCM) là 105.4ha; KCN Đông Nam (TP.HCM) gần 50ha và KCN Lộc An - Bình Sơn (Đồng Nai) 144.42ha.

Tiếp theo đó là Tập đoàn Kinh Bắc (KBC) với diện tích quỹ đất cho thuê còn lại là 754ha. Hiện tại, KBC đang sở hữu KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) và Tân Phú Trung (TP.HCM) với doanh thu mang về 4.880 tỷ đồng mỗi năm.

Bên cạnh đó, KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) sẽ là dự án trọng điểm của Kinh Bắc với diện tích sẵn sàng cho thuê là 456m2 và mức giá trung bình 150-160 USD/m2/thời hạn cho thuê.

Ngoài ra, Kinh Bắc còn sở hữu 4 cụm công nghiệp ở Long An với tổng diện tích cho thuê 148m2, dự kiến sẽ thu về 120-130 USD/m2.

Với 7 KCN có tổng diện tích hơn 4.700ha đang trực tiếp vận hành, Becamex IDC là nhà phát triển KCN lớn nhất tại Bình Dương với hơn 30% thị phần của tỉnh và chiếm khoảng 5% thị phần toàn quốc. Becamex nay hiện còn 940ha đất KCN thương phẩm và 659ha đất KCN sẵn sàng cho thuê.

Tổng Công ty IDICO (IDC) đang đầu tư và quản lý 10 KCN tại Việt Nam với tổng diện tích khoảng hơn 3.300ha; trong đó có 7 KCN ở phía Nam và 3 KCN ở phía Bắc. Quỹ đất thương phẩm còn lại của IDC là khoảng 600ha.

Sonadezi, đơn vị hàng đầu Đồng Nai về phát triển KCN, ước tính còn khoảng 369ha đất thương phẩm, theo SSI Research. Hiện nay, Sonadezi đang sở hữu 11 KCN, gồm 9 tại Đồng Nai, 1 tại huyện Châu Đức (Bà Rịa Vũng Tàu) và 1 đang triển khai tại tỉnh Bình Thuận.

KCN Châu Đức của Sonadezi Châu Đức (công ty con của Sonadezi) có quy mô 1.556ha, đã cho thuê khoảng 560ha. Như vậy, đất thương phẩm còn lại khoảng 550ha.

Tại Bình Dương, CTCP KCN Nam Tân Uyên đang đầu tư, quản lý và vận hành KCN Nam Tân Uyên 332ha và KCN Nam Tân Uyên mở rộng 346ha. Công ty này đang còn khoảng 340ha đất thương phẩm. Ngoài ra, doanh nghiệp còn đầu tư vào các dự án như KCN Bình Long tại An Giang, KCN Đức Hòa III ở Long An, KCN Bắc Đồng Phú (tỉnh Bình Phước).

Công ty Viglacera (trụ sở chính tại Hà Nội) đến nay đã phát triển 11 KCN với tổng diện tích hơn 3.000ha, trong đó còn lại 560ha đất thương phẩm tập trung ở miền Bắc và miền Trung. Viglacera đang có khoảng 200ha đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê trong thời gian tới.