Doanh nghiệp địa ốc “bán con” cầm cự

Rầm rộ rao bán dự án

Cuối tháng 5/2023, Công ty cổ phần Hoàn Cầu Đà Lạt có văn bản gửi UBND tỉnh Lâm Đồng, Sở Tài chính Lâm Đồng về việc xin tiếp tục được quản lý dự án King Palace cho đến khi có chủ đầu tư mới tiếp quản nhằm tránh việc dự án bị xuống cấp do không được duy tu, bảo trì thường xuyên, cũng như giải quyết nhu cầu việc làm cho người lao động.

Dự án này bị thu hồi giấy phép từ cuối năm 2022 do vướng nhiều sai phạm về đất đai sau kết quả thanh tra của Thanh tra Chính phủ. Động thái xin gia hạn để tìm kiếm nhà đầu tư mới nhận chuyển nhượng là có thể hiểu được khi Công ty Hoàn Cầu Đà Lạt đang kinh doanh thua lỗ trầm trọng.

Tại Đà Nẵng, 3 dự án nằm trên “đất vàng” tại trung tâm Thành phố là Golden Square, Viễn Đông Meridian Tower (84 Hùng Vương), Đà Nẵng Center (8 Phan Châu Trinh) cũng nằm trong danh mục rao bán thời gian gần đây của nhiều đơn vị tư vấn M&A. Điểm chung của các dự án này là đều được chính quyền giao đất từ lâu, nhưng chủ đầu tư không triển khai, thậm chí dự án Golden Square từng được đơn vị phát triển dự án Alphanam Group quảng cáo rầm rộ trên báo chí, sau đó xây dựng được vài tầng rồi dừng lại. Từ tháng 12/2022, chủ đầu tư là Công ty Địa ốc Đông Á quyết định chấm dứt hoạt động đầu tư dự án để thực hiện chuyển nhượng đất và tài sản trên đất theo quy định.

Tại Hà Nội, hồi đầu tháng 3/2023, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Công ty TNHH Hòa Bình, chủ khách sạn dát vàng Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake, công bố rao bán khách sạn này với giá khởi điểm 250 triệu USD để giải quyết vấn đề dòng tiền. Theo ông Đường, các đối tác đàm phán mua khách sạn tới từ Trung Quốc, Ấn Độ và Các tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE).

Khó vay vốn ngân hàng, dự án “treo cẩu” nên không có sản phẩm để bán... dẫn tới không có nguồn thu, trong khi vẫn phải chi trả đều đặn các chi phí... buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản phải chọn cách “bán con” để tồn tại. Theo nhiều chuyên gia, hiện là thời điểm doanh nghiệp phải chấp nhận “cắt máu” để có nguồn tiền, nên phương án nào có thể đem về nhiều tiền nhất trong thời gian ngắn nhất sẽ được ưu tiên.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho hay, việc bán dự án là gần như bắt buộc bởi hiện không còn tiền để triển khai và tình trạng này diễn ra với nhiều doanh nghiệp khác, chứ không riêng doanh nghiệp ông. Theo vị này, ngay cả khi có sản phẩm cũng không dám chắc bán được hàng, nên trong tình thế “tiến không được, lùi không xong” đó, doanh nghiệp lựa chọn bán bớt dự án, tài sản cho “nhẹ đầu”, rồi tìm cơ hội khác.

“Tiếc thì có tiếc nhưng chẳng thể làm khác, nếu cứ ‘ôm’ dự án thì lãi vay ngân hàng cũng ‘ăn mòn’ hết lợi nhuận nên bán được là mừng”, vị lãnh đạo trên nói.

Báo cáo mới nhất từ Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2023, chỉ có 1.744 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi có tới 554 doanh nghiệp giải thể, tăng 30,4%. Trong bối cảnh khó khăn đó, phần lớn doanh nghiệp phải tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô, tinh giản tối đa bộ máy..., thậm chí không ít doanh nghiệp giảm đến 50% nhân sự, ngừng triển khai các dự án... để tiết giảm chi phí, duy trì hoạt động.

Giám đốc một doanh nghiệp đang triển khai một dự án bất động sản ở Phú Thọ cho biết, để cơ cấu lại nợ, 6 tháng qua, công ty đã gõ cửa nhiều nơi để bán bớt dự án mà không được bởi có nơi ép giá quá rẻ, có nơi lại đưa ra điều kiện mua lại quá ngặt nghèo.

“Nếu thời gian tới vẫn chưa bán được, có lẽ chúng tôi phải đi vay ngoài, chấp nhận lãi vay cao để có tiền xoay xở ngắn hạn”, vị giám đốc trên giãi bày.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, ước tính nếu diễn biến thị trường xấu kéo dài 1-2 quý nữa, chỉ khoảng 10-15% doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc có thể vượt qua khủng hoảng và tiếp tục hoạt động nhờ bảo đảm được dòng tiền, nhanh chóng tiến hành tái cấu trúc sản phẩm - dịch vụ phù hợp với nhu cầu thị trường để tạo nguồn thu.

Cần tiếp sức cho doanh nghiệp

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, chỉ riêng tại Đà Nẵng và TP.HCM, từ đầu tháng 4 đến nay, có hàng trăm lượt rao bán dự án với mức giá dao động từ 30 tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng, thậm chí cả ngàn tỷ đồng.

Một số thương vụ đã diễn ra như Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền bán 49% cổ phần tại 2 dự án khu dân cư ở Thủ Đức và TP. HCM với tổng giá trị 3.180 tỷ đồng cho Tập đoàn Keppel (Singapore) và Quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF). Đây là thương vụ đầu tư chung thứ hai của Keppel tại Việt Nam, sau khi mua lại 3 khu đất ở Hà Nội vào năm 2022.

Trong khi đó, vào quý I/2023, Công ty cổ phần Địa ốc No Va (Novaland) đã hoán đổi cho đối tác Dallas Vietnam Gamma Ltd số cổ phần trị giá 1.000 tỷ đồng tại 2 công ty thành viên là Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành Nhơn và Công ty cổ phần Đầu tư tổng hợp Mũi Né nhằm hủy bỏ số lượng trái phiếu và chứng quyền tương ứng mà đối tác này đã mua của Novaland từ tháng 2/2022 (bao gồm 4.435 trái phiếu chuyển đổi và 185 trái phiếu kèm chứng quyền).

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2023, nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường địa ốc Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, trong đó phân nửa là những “tay chơi” mới đến từ Nam Phi, Trung Đông..., thay vì Hồng Kông (Trung Quốc), Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... như trước đây. Theo đó, đơn vị nghiên cứu thị trường này nhận định, cuối năm 2023 được dự báo là thời điểm các giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản diễn ra sôi động và điều kiện thúc đẩy hoạt động này là áp lực trả nợ ngày càng lớn của các doanh nghiệp địa ốc trong nước.

Trong kinh doanh, việc doanh nghiệp này thâu tóm doanh nghiệp kia là bình thường, nhưng ở bối cảnh hiện tại, ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, sẽ là “ rất chua xót” khi một doanh nghiệp tốt buộc phải bán cơ ngơi, tài sản đã gây dựng trong nhiều năm chỉ vì những khó khăn trước mắt. Thậm chí, theo ông Tuấn, tình trạng doanh nghiệp trong nước phải “bán mình” cho doanh nghiệp nước ngoài nếu kéo dài sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, an ninh kinh tế.

“Chẳng hạn, doanh nghiệp đang kinh doanh những chuỗi bán lẻ lớn trên cả nước mà bán cho đối tác ngoại thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kênh phân phối nội địa. Hay các doanh nghiệp bất động sản lớn có chuỗi dự án ở vị trí đẹp, nằm ở trung tâm kinh tế của các địa phương, những nơi đắc địa... nếu chuyển nhượng cho đối tác nước ngoài cũng tiềm ẩn nguy cơ về an ninh, an toàn”, ông Tuấn nêu dẫn chứng.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa - chuyên gia kinh tế chia sẻ, nhìn bề ngoài, nhiều người cho rằng, doanh nghiệp nước ngoài mua lại cổ phần thì doanh nghiệp trong nước có thêm nguồn tiền để tiếp tục duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh, mở rộng đầu tư, nhưng trong sâu xa, doanh nghiệp nội địa phải mất rất nhiều năm mới xây dựng được một thương hiệu đủ tầm cạnh tranh với các đối tác nước ngoài, giờ bị thâu tóm, phải bán rẻ tài sản… sẽ rất đau đớn. Do vậy, Chính phủ cần xem xét tháo gỡ các vướng mắc của từng doanh nghiệp, từng dự án để hạn chế tối đa tình trạng này.

Ở góc nhìn tương tự, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khi doanh nghiệp gặp khó khăn cần sớm có giải pháp, cơ chế đột phá để hỗ trợ, đặc biệt với các doanh nghiệp đầu ngành, bởi khi những “đầu kéo” này hồi phục sẽ kéo theo các doanh nghiệp khác, các ngành nghề khác, từ đó tác động lan tỏa ra toàn nền kinh tế.

“Với lĩnh vực địa ốc, việc hồi sinh các dự án ‘chết lâm sàng’ sẽ hạn chế được tình trạng lãng phí nguồn lực, tài sản không bị bán với giá rẻ mạt. Hoạt động bán tài sản, dự án cần được thực hiện ở mức độ vừa phải theo xu hướng hợp tác đôi bên cùng có lợi để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh”, ông Lâm nêu quan điểm.