Nghẽn pháp lý, thị trường bất động sản như "bom hẹn giờ"

Bất động sản lê liệt vì vướng pháp lý

Vấn đề pháp lý được đánh giá là một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản TP.HCM mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đã gặp khó khăn từ tháng 7/2015 cho đến nay do yếu tố lớn nhất là vướng mắc các các quy định pháp luật. Vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của thị trường bất động sản.

Trong khi chờ quyết sách này thành hiện thực, nhiều chuyên gia cảnh báo tắc nghẽn pháp lý nếu giải quyết chậm trễ sẽ như "bom hẹn giờ" đe dọa sự ổn định của ngành, dù có bơm bao nhiêu vốn cũng khó giúp thị trường phát triển bền vững.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành, nhìn nhận các gói tín dụng nếu được bơm ra thị trường hỗ trợ nhà giá rẻ, giúp giảm lệch pha cung cầu, nhưng chỉ là giải pháp tình thế từ ngọn. Muốn chữa trị tận gốc, phải gỡ nút thắt pháp lý vì đây là ngọn nguồn khiến dòng vốn bị tắc nghẽn.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp nêu ví dụ từ thực tiễn, một dự án nhà ở xã hội làm thủ tục pháp lý trong 6 năm, lãi suất sau hơn nửa thập niên tăng từ 11% lên 14% đã ăn mòn dòng tiền của doanh nghiệp. Nút thắt pháp lý gây thiệt hại về vốn đồng thời cản trở cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ của người dân có thu nhập thấp trong xã hội.

Tương tự, các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM chậm pháp lý 5-7 năm không hiếm, thậm chí xếp hàng lên đến cả trăm dự án, chi phí vốn vay sẽ đội lên cao hơn các dự án nhà ở xã hội do hệ số rủi ro của nhóm này là 50%, còn hệ số này của dự án nhà ở thương mại lên đến 250% vì chỉ phục vụ các phân khúc trung cao cấp đến hạng sang.

Các dự án bị đình trệ không bán được hàng (không huy động được vốn), mất cơ hội gọi vốn đầu tư từ đối tác (không ai muốn bỏ tiền vào một dự án bế tắc pháp lý) trong khi lãi vay chờ "chạy pháp lý" vẫn tăng lên gây đội vốn, là sự lãng phí nguồn lực xã hội.

"Từ ví dụ trên cho thấy đẩy nhanh thủ tục pháp lý chính là giải pháp ít tốn kém nhưng hiệu quả, là thuốc đặc trị chữa được căn bệnh đội vốn, thiếu vốn của thị trường địa ốc", ông Nghĩa nói.

Hệ luỵ từ điểm nghẽn pháp lý, nhiều doanh nghiệp không thể triển khai sản phẩm mới, không bán được hàng, từ đó lâm vào cảnh lao đao. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết trong năm 2022 đã có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản đã giải thể, tăng 38,7% so với năm trước đó. Thị trường bất động sản TP.HCM gần như đóng băng. Nguồn cung hạn chế cùng thanh khoản lao dốc đã khiến bức tranh thị trường xám xịt.

Nhà đầu tư bất động sản trông chờ vào chính sách

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng vướng pháp lý dẫn đến thời gian thực hiện đầu tư dự án quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tắc pháp lý cũng là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài, hạn chế hút vốn ngoại (FDI) dù tiềm năng của thị trường rất lớn.

Vị chuyên gia cho biết gần đây UBND TP.HCM cũng đã chủ trì nhiều cuộc họp với các sở để tìm ra những khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy…

"Vấn đề lớn của chúng ta là hành lang pháp lý chồng chéo các luật lẫn nhau. Nếu vấn đề này không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, chúng ta phải trình Quốc hội thông qua các luật mới, tuy nhiên điều này sẽ mất rất nhiều thời gian", ông đánh giá.

Ông Khương cũng nhấn mạnh để giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy,... cần có một cái nhìn tổng quan hơn và hướng giải quyết mang tính tổng thể. Nếu cần thay đổi luật, cần trình Quốc hội thông qua và có sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch UBND các tỉnh thành để quyết định trong trường hợp cần thiết.

Vị chuyên gia cho rằng từ góc độ quản lý Nhà nước, chúng ta cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng.

Nhìn ở góc độ chuyên gia đầu ngành về lĩnh vực tư vấn đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Khương cho biết các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị trong 17 tháng tới khi chờ các Luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các Luật hiện hành, để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, ông Châu đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 4 Nghị định "rất quan trọng" trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023.

Đó là các dự thảo sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp; các Nghị định về đất đai; các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Cuối cùng là dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.

"Gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở một cách nhanh chóng là mắt xích quan trọng có thể mở ra nhiều cơ hội khơi thông dòng vốn đang thiếu hụt và tắc nghẽn hiện nay", ông Châu cho hay.