Nhà ở xã hội quy hoạch như thế nào mà nhiều người “chê”?

Nhiều ý kiến cho rằng việc thiết kế nhà ở xã hội cần phù hợp với nhu cầu của người dùng. Đồng thời, ngành chức năng cần xem lại các quy định về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.

Sản phẩm nhà ở xã hội chưa phù hợp nhu cầu

Bộ Xây dựng thống kê, nhu cầu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân ở khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2030 là khoảng 2,6 triệu căn hộ.

Nhu cầu lớn nhưng trên thực tế, số lượng nhà ở xã hội đáp ứng các nhu cầu về giá cả cũng như vị trí địa lý, các tiện ích xung quanh của người lao động rất ít.

Nhiều dự án nhà ở xã hội còn không thu hút được người mua do xây dựng ở nơi hẻo lánh, không đáp ứng các tiện ích cho cuộc sống hằng ngày như giao thông, y tế, giáo dục.

PGS. TS Lưu Đức Hải, Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, có nhiều bất cập trong quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội. Nhiều dự án không đem lại hiệu quả như mong muốn.

Theo TS. Hải, bất cập trước hết là quỹ đất để bố trí dự án nhà ở xã hội. Phần lớn các dự án nhà ở xã hội có quy mô nhỏ lẻ, lại tập trung chủ yếu tại những nơi đông dân, gây thêm áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Đặc biệt, cơ cấu sản phẩm nhà ở xã hội còn kém đa dạng, thiếu những nhà ở có diện tích nhỏ, giá trị thấp; và thiếu các căn hộ, nhà cho thuê với phương thức thanh toán linh hoạt.

Theo khảo sát của Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu, nhu cầu thị trường nhà ở xã hội với những căn hộ diện tích từ 34-36m2 (1 phòng ngủ) hiện rất được ưa chuộng. Tiếp theo là căn hộ từ 50-55m2 (2 phòng ngủ).

Những căn hộ có diện tích khoảng 70m2 ( 3 phòng ngủ) ít được chọn lựa vì giá tiền cao hơn nhiều so với khả năng của người lao động.

Vì vậy, TS. Hải đề nghị, khi xây dựng nhà ở xã hội, cần tập trung chú ý tỷ lệ căn hộ cho đúng nhu cầu, giá trị căn hộ phù hợp tài chính. Và đặc biệt phải quy hoạch đồng bộ hệ sinh thái tiện ích xung quanh như: nhà trẻ, trường học, trung tâm y tế, hạ tầng giao thông.

Một quy định khác cũng gây nhiều khó khăn và không phù hợp cho chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Đó là quy định: Dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có diện tích từ 2-5ha trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội.

Theo ông Lê Như Thạch - Phó Chủ tịch Hội Xây dựng Bình Dương, việc dành 20% diện tích để xây nhà ở xã hội sẽ khiến cho không gian, kiến trúc, cảnh quan chung của cả dự án sẽ không còn đồng bộ. Toàn bộ dự án bị giảm mỹ quan, sức hút của dự án sẽ giảm theo từng phân khúc khách hàng mà chủ đầu tư hướng đến.

Các vấn đề thuế, phí dịch vụ trong dự án nhà ở thương mại cao cấp sẽ là một gánh nặng kinh tế cho người có thu nhập thấp. "Việc này dễ dẫn đến tình trạng phân cấp và gia tăng khoảng cách giàu nghèo khi sinh sống xen kẽ", ông Thạch phân tích.

Quy hoạch lại quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Nhiều ý kiến cũng đồng tình, cần bỏ quy định yêu cầu các chủ đầu tư phải "trích" 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội.

Thay vào đó, cần sắp xếp, quy hoạch lại quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Quỹ đất này cần phù hợp với nhu cầu của người lao động cũng như quy hoạch phát triển đô thị ở từng địa phương.

Ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án.

Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án, làm ảnh hưởng đến cả hai nhóm đối tượng là người có thu nhập cao và người dân có thu nhập trung bình hoặc thấp.

Ngoài ra, tại một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, vị trí đất đai lại có giá trị lớn. Vì thế, yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.

Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng dự án vì sẽ kéo giá trị của dự án; giá bán căn hộ thương mại giảm thấp.

Thêm nữa, dự án nhà ở thương mại thường dành cho người có thu nhập cao. Việc có 20% diện tích dành cho nhà ở xã hội dẫn đến tình trạng sản phẩm bị phân mảnh, tạo sự chênh lệch về hình thức và chất lượng.

Theo ông Chính, phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân để người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân dễ dàng tiếp cận và sở hữu.

Vì vậy, dự án nhà ở xã hội nên là đầu tư công. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo. Nhà nước cần phải tạo quỹ đất sạch cho các dự án phát triển nhà ở xã hội.

Tại các địa phương, ông Chính đề xuất, khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch phát triển khu công nghiệp... cần phải bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.