Tranh cãi về mức siêu lợi nhuận của ‘bất động sản’ sầu riêng

“Nếu bạn bỏ ra 3 tỷ đồng để mua 1 ha đất cùng với một vườn sầu riêng, bạn sẽ có được thu nhập 1 tỷ đồng/năm mà không phải làm gì hết”, môi giới viên chia sẻ trên trang cá nhân.

Theo lời kể của nhân vật này, khoản lợi nhuận từ những trái sầu riêng sẽ được khách hàng bắt đầu thu về từ năm 2026 và giá trị của bản hợp đồng sẽ kéo dài trong 20 năm. Điều đáng nói là mức lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể thu về lên tới 67%/năm, cao hơn gấp 8 lần lãi suất ngân hàng hiện tại.

Khoản lãi cao ngất ngưởng

Trong vai nhà đầu tư, phóng viên đã được người môi giới chia sẻ về lộ trình tăng tiến về mặt sản lượng. Đơn vị khai thác vận hành cam kết mỗi cây sẽ thu về 10-15 kg sầu riêng vào năm 2025. Đến năm 2027, con số sẽ tăng lên thành 50-55 kg/cây.

Cứ như vậy, sản lượng sẽ lên tới 150-160 kg/cây vào năm 2030. Nếu con số này không được hiện thực hóa, đơn vị chủ đầu tư sẽ đền bù 1 ha đất trồng tương ứng cho người mua.

“Quả trên cây càng nhiều, số tiền mà nhà đầu tư thu về càng lớn”, người môi giới cho biết. Trong trường hợp giá sầu riêng khoảng 200.000 - 250.000 đồng/kg, nhà đầu tư có thể thu về 1,38 tỷ đồng (tương đương lãi 10,1%/ năm) trong giai đoạn 1 (2023-2026). Ở giai đoạn 2 (2027-2032), mức lợi nhuận sẽ là 11,5 tỷ đồng (lãi khoảng 60%/năm).

Đáng chú ý, trong giai đoạn 3 (2033-2037), người mua sẽ kiếm về 12,8 tỷ đồng (mức lãi lên tới 67%/năm). Con số lợi nhuận có thể sẽ thay đổi tùy theo giá sầu riêng trên thị trường. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể ký hợp đồng với số tiền thu mua cố định là 100.000 đồng/kg.

“Nếu ký hợp đồng như vậy thì đến năm thứ 6, nhà đầu tư sẽ thu về 10 tấn sầu riêng/ha, tương ứng với việc kiếm được 1 tỷ đồng”, môi giới viên cho biết.

Ngoài ra, người này cũng khẳng định nhà đầu tư sẽ được sở hữu sổ đỏ riêng cho mảnh đất đã mua. Thời hạn sở hữu đất nông nghiệp là 50 năm. Trong khoảng thời gian ký kết hợp đồng, người mua sẽ không được sử dụng mảnh đất cho mục đích khác, ngoại trừ việc trồng sầu riêng.

Chương trình này được triển khai trên một vùng trồng sầu riêng rộng 300 ha tại huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên. Theo quảng cáo từ đơn vị thực hiện, họ sử dụng kỹ thuật trồng “3 gốc nuôi 1 thân”. Điều này giúp cho cây có tuổi thọ cao hơn, dinh dưỡng được cung cấp cho phần thân và quả tốt hơn, khả năng chống chịu với sâu bệnh, thời tiết cũng được cải thiện.

Theo kế hoạch sẽ có 3 đơn vị bao tiêu sầu riêng cho nhà đầu tư, bao gồm Công ty bánh mứt kẹo Bảo Minh, Công ty XNK trái cây Chánh Thu và Công ty TWT Supply Chain.

Ngoài ra, đơn vị chủ đầu tư còn trích dẫn số liệu từ FreshPlaza để khẳng định quy mô thị trường trái sầu riêng toàn cầu sẽ đạt 28,6 tỷ USD vào năm 2025 và đạt tốc độ tăng trưởng bình quân là 7,2% trong giai đoạn 2019-2025. Đây cũng là lý do khiến họ tự tin về sự thành công của dự án và giúp cho nhà đầu tư đạt “tự do tài chính”.

Mức lợi nhuận ‘bất khả thi’

Trước câu chuyện trên, ông Trần Vũ, nhà sáng lập của Công ty đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R, cho biết những mô hình đầu tư như trên bắt đầu nổi lên từ khoảng tháng 10/2022, sau khi Việt Nam đạt hiệp định xuất khẩu sầu riêng chính ngạch sang Trung Quốc, giá loại trái cây này đạt mức rất cao, lên đến 150.000 đồng/kg tại vườn.

Tuy nhiên, ông đánh giá mức lợi nhuận mà các đơn vị này công bố là “bất khả thi” vì cây sầu riêng rất khó trồng và chăm sóc, phụ thuộc nhiều vào yếu tố thổ nhưỡng, điều kiện khí hậu, đặc biệt là thời tiết.

“Nếu trong điều kiện tốt, hàng năm, mỗi ha tốn vài chục đến hàng trăm triệu đồng tiền phân bón, thuốc, nhân công các loại. Còn trong điều kiện xấu, cây sẽ chết hàng loạt hoặc hoàn toàn không ra trái là chuyện bình thường. Vậy nên khái niệm ‘không làm gì cả’ và không có rủi ro là điều rất vô lý”, ông Trần Vũ chia sẻ với phóng viên.

Tiếp theo là về quy mô thị trường và nguồn cung, vị này cho rằng trước đây sầu riêng Việt Nam chủ yếu tiêu thụ trong nước hoặc xuất khẩu sang thị trường Trung Quốc. Theo Cục Xuất nhập khẩu, quốc gia tỷ dân chiếm tới 83% tổng trị giá xuất khẩu của loại trái cây này.

“Chúng ta đang phụ thuộc vào thị trường xứ Trung. Tuy nhiên, quốc gia này đã triển khai trồng sầu riêng ở Lào và đảo Hải Nam trong 4-6 năm về trước. Năm nay, họ đã bắt đầu cho ra lứa quả đầu tiên để tự túc sản lượng”, ông Trần Vũ cho biết.

Đáng lưu ý hơn, hiệp định xuất khẩu sầu riêng của Việt Nam với Trung Quốc ký vào tháng 7/2022 chỉ có hiệu lực trong 3 năm. Vì vậy, nếu nhà đầu tư tham gia bất động sản sầu riêng giai đoạn này, 5 năm sau, khi hiệp định kết thúc, mức lợi nhuận liệu có thể đảm bảo hay không sẽ là một câu hỏi bị bỏ ngỏ.

Bên cạnh đó, theo Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, hiện tổng diện tích cây sầu riêng của cả nước đã đạt hơn 100.000 ha, vượt xa mức định hướng 75.000 ha vào năm 2030. Chính vì điều đó, ông Vũ cũng lo ngại về tình trạng cung vượt cầu khiến giá nông sản đi xuống và nhà đầu tư cũng vì thế mà chịu thiệt.

Nhà đầu tư đề cao cẩn trọng

“Các loại hình mời chào đầu tư với lợi nhuận siêu ‘khủng’ trên 30% có thể là một hình thức huy động vốn. Sự xuất hiện của các mô hình này rất trùng hợp với lúc lãi suất tăng cao và kênh huy động vốn lớn là trái phiếu đang chịu nhiều sức ép từ các vụ việc của Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát hay SCB…”, ông Vũ nhận định.

Nhà sáng lập của SPE.R cho rằng có một bộ phận tổ chức, cá nhân đang bị kẹt tiền ở các dự án khác và cần “vẽ” ra những dự án mới. Một số đơn vị có khả năng đang lợi dụng xu hướng sầu riêng tăng giá để huy động vốn, sau đó sử dụng tiền vào mục đích khác.

“Dòng tiền huy động này có thời hạn lên đến 5 năm. Khi hết thời hạn, lúc đó chu kỳ bất động sản cũng đang ở giai đoạn đi lên. Đến khi đó, họ có thể bán vườn hoặc lợi dụng điều khoản bất khả kháng để chấm dứt hợp đồng góp vốn đầu tư. Đây chính là cách để huy động vốn trá hình”, ông Vũ bình luận.

Trước thực trạng trên, vị này đã đưa ra 3 lưu ý đối với nhà đầu tư. Đầu tiên là về mặt pháp lý, Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì tất cả đều sẽ được ghi tên trên sổ đỏ.

Tuy nhiên, với một số mô hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp theo hình thức góp vốn, nhà đầu tư chỉ nhận được hợp đồng, còn sổ đỏ sẽ đứng tên cá nhân hay doanh nghiệp thực hiện khai thác sử dụng đất.

Điều đáng nói là trong nông nghiệp, việc dịch bệnh hay mất mùa là điều không thể tránh khỏi. Lúc ấy, doanh nghiệp viện cớ này thì nhà đầu tư sẽ mất trắng

Ông Trần Vũ, nhà sáng lập của Công ty đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R

Thứ hai là về điều khoản bất khả kháng của hợp đồng. Nếu những bất trắc xảy ra, chẳng hạn như dịch bệnh, thiên tai, chiến tranh…, bên vi phạm sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự hoặc bị phạt vi phạm hợp đồng.

“Điều đáng nói là trong nông nghiệp, việc dịch bệnh hay mất mùa là điều không thể tránh khỏi. Lúc ấy, doanh nghiệp viện cớ này thì nhà đầu tư sẽ mất trắng”, ông Trần Vũ cho biết.

Cuối cùng, vị này nhận định đa phần các lời mời gọi này đều xuất hiện từ các “tay ngang” trong lĩnh vực nông nghiệp, năng lực chưa được kiểm chứng, việc “đem con bỏ chợ” hoàn toàn có thể xảy ra. Lúc này, các hợp đồng góp vốn theo góc độ pháp lý đều là thỏa thuận dân sự, việc ra tòa, tranh chấp sẽ rất mất thời gian, công sức.

“Các nhà đầu tư nên tỉnh táo vì hình thức ‘đưa tiền của mình cho người khác thay mình quản lý’ đã từng diễn ra trong quá khứ và đem lại nhiều hệ luỵ xã hội, có thể kể đến các vụ việc của Alibaba, nhà trọ Tiến Phát… đã đẩy nhiều người vào cảnh trắng tay”, ông Trần Vũ kết luận.

Theo Zing