Căn hộ cũ nát bị đẩy giá cao

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Tại Nghị định này nêu rõ trường hợp công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước, thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong sổ đỏ. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong sổ đỏ thì giải quyết theo pháp luật đất đai.

Lợi dụng vào thông tin đền bù trên, một số chủ nhà và môi giới đã bắt tay nhau nhằm bán nhà giá cao. 

Theo khảo sát của PV Dân Việt, một căn hộ có diện tích 38m2, tại khu tập thể Thành Công (Ba Đình, Hà Nội), được bán với giá 1,8 tỷ đồng, ước tính 47,3 triệu đồng/m2, đắt ngang các dự án chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội.

Theo lời giới thiệu của chị Ngô Thủy - môi giới tại Hà Nội, căn hộ này nằm ở tầng 5 trong khu tập thể cũ 5 tầng và được đánh giá mức độ nguy hiểm cấp độ D. Hiện tại, căn hộ đã được cơi nới lên 60m2, bao gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách và 1 phòng vệ sinh và chủ nhà đang cho khách thuê với mức giá 4 triệu đồng/tháng.

Người môi giới còn khẳng định: "Khu tập thể này thuộc nguy hiểm cấp độ D vì thế sẽ sớm được triển khai xây dựng lại. Sau khi xây dựng sẽ được đền bù diện tích lớn hơn".

Tương tự, một căn hộ khác ở Vạn Bảo (Ba Đình, Hà Nội) cũng được chủ nhà rao bán với mức giá 2,5 tỷ đồng. Căn hộ có diện tích trong sổ hồng là 50m2 và được cơi nới lên 72m2, trong đó có 2 phòng ngủ, 1 phòng khách và 1 nhà vệ sinh. Tuy nhiên, tính toán theo diện tích thực tại sổ hồng thì căn hộ này có mức giá lên tới 50 triệu đồng/m2.

Cẩn trọng rủi ro

Thực tế, giá các khu tập thể cũ neo ở mức cao, bất chấp hiện trạng thực tế sử dụng do nằm ở các vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm thành phố lớn. Trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn cung bất động sản tại khu vực trung tâm không có nhiều.

Trao đổi với Dân Việt, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định: "Thực tế, hiện nay các doanh nghiệp không mặn mà với các dự án cải tạo, xây dựng khu tập thể cũ. Do đó, tất cả các dự án khu tập thể cũ đều chưa có chủ đầu tư tham gia.

Trong khi đó nhiều người không chỉ mua để ở, mà còn xem đây là hướng đầu tư lợi dụng vào chính sách. Tuy nhiên, đến khi cơ chế chính sách thay đổi sẽ xảy ra những rủi ro cho người mua".

Theo ông Thanh, có thể một số người mua đầu tư trước đó, đến khi có thông tin được đền bù diện tích lớn hơn thì lợi dụng nhằm thoát hàng. Người mua cần thật thận trọng ở phân khúc này bởi khi mua với giá căn hộ mới nhưng lại chỉ được căn hộ cũ.

Ngoài ra, ông Thanh cho rằng, những người đang bắt tay với chủ nhà chỉ là một bộ phận "cò đất", không phải những nhà môi giới chuyên nghiệp. Bởi khi chưa có chủ đầu tư, kế hoạch triển khai rõ ràng các sàn mua bán cũng sẽ chưa tham gia.

Về vấn đề này, ông Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam, cũng nhận định một trong những lý do nhà chung cư cũ có giá cao là do loại hình này có hội được cải tạo, đền bù. Ông Nghiêm nhận định nhiều người mua chung cư cũ như một khoản đầu tư dài hạn từ cơ chế này.

Vị chuyên gia cũng lưu ý rằng Nghị định mới cho thấy chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường…mới được cải tạo, người mua cần tỉnh táo trước lời quảng cáo, giới thiệu của môi giới.

Qua đó, ông Nghiêm nhìn nhận mua nhà tiền tỷ để chờ cải tạo là không nên bởi việc cải tạo chung cư cũ vẫn phải có một lộ trình. Đặc biệt nếu người mua xem nhà tập thể cũ là một khoản đầu tư thì phải cân nhắc nhiều yếu tố, chẳng hạn vị trí, quy hoạch, thời gian dự kiến cải tạo.