Vì sao gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bị đóng băng?

Thế nhưng sau 3 tháng thực hiện, con số giải ngân chỉ vỏn vẹn 95 tỷ đồng và tiền vẫn đang chờ dự án. Bởi lẽ lãi cho vay của gói tín dụng này được cho quá cao so với khả năng của người có thu nhập thấp, và dự báo có thể dẫn đến tình trạng “ế vốn”.

Có tiền nhưng vướng đủ thứ

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội với lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư và 8,2%/năm cho người mua nhà triển khai từ đầu tháng 4, do 4 ngân hàng gồm Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank thực hiện.

Chương trình này cũng nằm trong đề án phát triển 1 triệu nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng từ nay đến năm 2030. Đến nay con số 95/120.000 tỷ đồng được giải ngân trong 3 tháng cho thấy, tiến độ của gói tín dụng này đang dẫm lên bước đi của nhiều gói tín dụng hỗ trợ trước đó: “công bố rầm rộ nhưng triển khai rất chậm chạp”.

Các ngân hàng cho vay lý giải, tiến độ ban hành, phê duyệt danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi và việc công bố thông tin dự án tại một số tỉnh, thành phố chưa theo mẫu của Bộ Xây dựng ban hành… là những vướng mắc chính kéo chậm quá trình triển khai gói 120.000 tỷ đồng.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội ngân hàng Việt Nam, một số địa phương cũng đã phê duyệt danh sách và gửi cho NHNN, nhưng qua rà soát những dự án này đều chưa đạt được cơ sở về pháp lý để có thể giải ngân cho vay.

Ai cũng biết và thấy nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nhiều năm qua nhà ở xã hội luôn ở trong tình trạng khủng hoảng thiếu. Trong nhiều văn bản, Bộ Xây dựng cho biết nhiều địa phương không chú trọng dành quỹ đất phát triển loại hình nhà ở này, một số ít dự án nhà ở thương mại ở nhiều tỉnh, thành thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% phát triển nhà ở xã hội, nhưng lại gửi văn bản xin nộp tiền thay vì xây nhà loại nhà này.

Nay khi triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, lại gặp lúng túng do đối mặt với hàng loạt vướng mắc cũ như bố trí quỹ đất; thiếu quy hoạch phát triển nhà ở xã hội ở địa phương; quy trình miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội phức tạp, thời gian kéo dài; thủ tục điều kiện để được mua nhà ở xã hội khó khăn.

Để tháo gỡ, các ngân hàng đang đề nghị UBND các tỉnh cần xem xét rút ngắn thủ tục hành chính liên quan đến xét duyệt các dự án, cấp phép dự án và công khai quy hoạch, công bố quỹ đất sạch để các chủ đầu tư quan tâm nắm được thông tin, đồng thời phải có chính sách ưu đãi kêu gọi nhà đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp…

Như vậy có nghĩa triển khai gói 120.000 tỷ đồng theo xu hướng vướng đến đâu, sửa đến đó. Thế nhưng, nhiều ý kiến cho rằng nhiều năm trước không gỡ nay cũng khó kỳ vọng sẽ được sửa đổi gấp, và cũng khó kỳ vọng gói tín dụng này chạy bon bon như mong đợi.

Tính đến hiện tại, Bộ Xây dựng cho biết có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ đồng. Nhưng các dự án này nếu được phê duyệt vay cũng chỉ giải quyết hơn 12.442/120.000 tỷ đồng, tương ứng chỉ đạt khoảng 10,37% số vốn giải ngân trong gói 120.000 tỷ đồng.

Người mua nặng gánh với lãi suất

Đã vậy lãi suất cho gói này cũng là rào cản. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là quá sức so với khả năng của người mua có thu nhập thấp. Nếu một căn hộ nhà ở xã hội giá trị 1 tỷ đồng, người mua thanh toán trước 20% (tương đương 200 triệu đồng) và được vay 80% (tương đương 800 triệu đồng), NH áp dụng lãi suất 8,2%/năm ở năm đầu tiên, người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng kèm theo phải trả một phần nợ gốc.

Đặc biệt, lãi vay mua nhà của gói này xác định định kỳ 6 tháng một lần, thời gian ưu đãi của gói tín dụng với người mua nhà chỉ trong 5 năm… là những điểm sẽ khiến người mua bất an.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng chia sẻ, với gói tín dụng này, các vấn đề như người mua cần phải có thu nhập bao nhiêu, chứng minh thu nhập thế nào, liệu rằng những người thu nhập thấp đã có nợ xấu trong quá khứ có được vay hay không, thời gian vay là bao lâu… vẫn chưa được rõ ràng.

Ông Hiếu ước tính, nếu mức lãi vay bình quân 8%/năm, thời hạn vay 15 năm, người mua nhà sẽ trả khoảng 7,5 triệu đồng/tháng cho ngân hàng. Cộng thêm chi phí trang trải cuộc sống, thu nhập của người mua phải trên 15 triệu đồng, trong khi đây là gói vay cho người có thu nhập thấp.

TS. Hiếu cũng chỉ ra, nếu gói tín dụng này thật sự hấp dẫn, nhiều ngân hàng đã đề nghị được tham gia thay vì chỉ có 4 ngân hàng có vốn nhà nước triển khai như hiện tại. Ông Hiếu so sánh, trước đây với gói 30.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội có mức lãi suất cho vay ưu đãi từ 5-7%, ngân hàng cho vay từ nguồn tái cấp vốn. Tức Ngân hàng nhà nước cho các Ngân hàng thương mại vay với lãi suất thấp, các Ngân hàng thương mại cho vay theo chương trình này sẽ được hưởng chênh lệch khoảng 2%, nên họ đồng loạt tham gia triển khai.

Còn với gói 120.000 tỷ đồng, các ngân hàng tham gia phải dùng nguồn vốn huy động để tham gia cho vay, nhưng bắt buộc cho vay lãi suất thấp với người thu nhập thấp, tức là cho vay với đối tượng rủi ro nhất trong nền kinh tế, nên các ngân hàng không mặn mà tham gia.

Đặt lên bàn cân, hiện nay nếu vay mua nhà ở thương mại cũng có nhiều ưu đãi về lãi suất trong vài năm đầu, tuy thời gian sau lãi suất có tăng nhưng điều kiện vay không quá khắt khe và dự án dồi dào, tiện ích cao, dự án gần khu vực trung tâm. Ngược lại, các dự án nhà ở xã hội sẽ thường nằm khá xa ở trung tâm, vị trí giao thông sẽ thường không được thuận tiện, chất lượng dịch vụ cũng không đảm bảo.

Như vậy cho thấy lãi suất gói 120.000 tỷ đồng vẫn chưa hấp dẫn, thậm chí còn bấp bênh, vì Ngân hàng nhà nước chưa định vị rõ trần lãi vay của gói này trong tương lai, nên người mua cũng sẽ có tâm lý lo ngại và cân nhắc.

Theo ĐTTCO